Définition du bailleur privé
Un bailleur privé est une personne physique ou morale (ex. SCI à l’IR) qui met en location un logement à titre non professionnel, en dehors du parc social. Ce statut vise à offrir un cadre fiscal et juridique incitatif pour relancer l’investissement locatif privé, notamment après la fin du dispositif Pinel fin 2024.
Objectifs du nouveau statut (2026)
- Relancer l’investissement locatif dans un contexte de pénurie de logements (600 000 manquants).
- Encourager la construction neuve et la rénovation énergétique des logements anciens.
- Rééquilibrer la fiscalité entre location nue et meublée, en rendant la location longue durée plus attractive.
1. Amortissement fiscal du logement
Le propriétaire pourra déduire chaque année une partie du prix du bien (hors terrain) de ses revenus fonciers :
- Logement neuf :
➤ amortissement entre 3,5 % et 5,5 % par an, selon le type de loyer (intermédiaire, social, très social). - Logement ancien rénové :
➤ amortissement entre 3 % et 5 %, à condition que
les travaux représentent au moins 20 % du prix d’acquisition.
Cet amortissement permet de réduire fortement l’imposition sur les loyers perçus.
2. Durée d'engagement locatif
Pour bénéficier du dispositif, l’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant :9 à 12 ans
(selon le niveau d’avantage fiscal choisi).
3. Plafond annuel
L’amortissement déductible serait plafonné autour de 8 000 € par an.
Ce plafond dépendra du texte final mais reste la base annoncée pour 2026.
4. Cumul possible avec Loc’Avantages
Le statut du bailleur privé 2026 est compatible avec Loc’Avantages, permettant un double bénéfice fiscal :
- amortissement du statut bailleur privé
- réduction d’impôt supplémentaire, si le loyer est modéré
C’est l’une des principales innovations du dispositif.
Obligations du bailleur privé
- Louer un logement décent (normes de sécurité, confort, performance énergétique).
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires (zones tendues).
- Réaliser les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, amiante, etc.).
- Entretenir le logement et effectuer les gros travaux.
- Émettre des quittances et respecter les règles du bail (durée, préavis, congés).
Droits du bailleur privé
- Fixer le loyer (dans les limites légales).
- Demander un dépôt de garantie.
- Choisir librement son locataire (sans discrimination).
- Réviser le loyer selon l’IRL (indice de référence des loyers)
- Mettre fin au bail dans les conditions prévues par la loi (vente, reprise, impayés).
Points encore incertains
- Taux et plafonds définitifs d’amortissement.
- Conditions énergétiques (DPE minimal ou travaux obligatoires).
- Modalités de sortie anticipée et sanctions en cas de non-respect.
Avis sur ce dispositif : Le statut de bailleur privé 2026 marque une évolution majeure pour les propriétaires souhaitant investir dans la location nue. Il repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal inédit, assorti d’obligations fortes (logement décent, loyers plafonnés, normes énergétiques). Ce dispositif vise à sécuriser l’investissement tout en contribuant à la transition écologique et à l’accès au logement.
